事件:公司27日公布三季报,1-3季度实现营业收入84.65亿元,同比增加13.2%,实现归属于上市公司股东净利润8.04亿元,同比减少20.68%,基本EPS0.27,同比减少20.59%。
   
主动增持北京核心物业,非经常性损益增多。报告期内,公司营收实现营收增长13.2%,归属净利润同比减少20.68%,主要由于1、去年同期北京金融街中心改扩建项目竣工转为自持,未形成结算收入,但产生公允价值变动收益11.75亿(税前);2、公司今年项目较多集中在四季度结算。另外,由于本期部分北京金融街核心物业转自持,公司产生其他综合收益5.58亿元,同比增加1168.5%。报告期内,公司扣非后归属净利润7.28亿元,同比增加1096.7%;
   
持有金融街优质资产,享有稳定现金回报高。公司近年不断调整物业结构,部分核心资源陆续转为自持经营。截止上年底,公司持有北京金融街核心区域51.8万方出租物业及10万平米经营性物业。1-3季度公司自持物业(包括酒店,写字楼及商业板块)开业项目实现营收12.9亿,同比增34%;其中EPIT8.1亿元,同比增长65%,息税前利润率高达62%,同比提高12个pct。自持业务收入、利润、利润率均创历史最高水平。
   
本轮销售景气度受益最大,地产销售翻倍。公司目前开发物业集中在北上广+天津重庆,是本轮以来收益最大的主要区域,销售回款较去年同期明显增加,1-9月公司销售签约额232亿元,同比增长185%(其中商务地产103亿元,住宅129亿元),同时公司毛利率37.8%,同比回升8个pct。
   
预收款余额近200亿,债务结构改善。公司期末预收款余额196亿,同比增72%;同时由于新项目投资支出较去年同期减少,报告期内公司经营活动现金流量净额增加了224.2亿;融资方面,公司本期发行私募公司债65亿元,同时偿还了所有短期借款,期末在手现金达到52.66亿,同比+1547%,有利于逐步改善公司长期债务为主的负债结构。
   
安邦及金融街集团密集增持,双方占比接近。根据公司公告,自2014年3月起公司大股东陆家嘴集团(累计4次)及其一致性的人与安邦系(9次)持续增持公司股票。安邦系自2014年底持有公司股票达到20%,并派驻了1名董事。截止今年三季末,安邦系持有公司股份30.0%,金融街集团及一致行动人持有31.2%,双方占比接近。安邦拥有资金优势明显,未来在项目合作上持续展开探索,不排除尝试多种资产证券化方式,帮助公司打通核心区域持有物业“管理-融资-投资-退出”的渠道。
   
投资建议:公司在2015年现金分红总额达到11.96亿元,现金股利支付率达到了52.78%,达到近年最高水平。若对应15年底市值,公司股息率高达3.6%。我们认为公司未来将持续受益于北京资产重估,预计公司2016-2018年EPS为0.93、1.04和1.25,首次评级,给予“买入-A”评级,6个月目标价13.14元。
   
风险提示:公司净负债率仍然较高,长期负债占比不少,需要持续改善。