核心观点
   
公司新管理团队锐意进取;开发业务加大拿地规模,为未来扩张打下基础,进军核心城市的卫星城,未来销售受限购影响有望减弱;自持业务2020年面积有望翻番,将贡献稳定现金流,稀缺资产长期升值贡献利润。首次覆盖,给予“买入”评级。
   
新管理团队锐意进取,公司业绩考核将更为严格
   
公司于2017年1月完成新旧管理团队交接,新管理团队平均行业工作经验10年以上,总体年龄结构更为年轻。新管理团队上任后,公司拿地力度大增,拿地结构转变,体现新团队锐意进取的作风。我们预计公司将制定更为严格的销售、拿地、自持业绩考核方案,激励机制将更加完善。
   
开发业务:拿地大增、结构调整,2018年销售有望重归增长
   
公司2017年房地产销售面积、金额出现下滑,住宅销售下滑的主要原因是重点布局城市受调控政策不利影响,商业销售下滑的主要原因是可售资源不足。公司已于2017年加大拿地力度,拿地金额占到全年销售金额的87%,2018年预计拿地力度不减,为未来扩张打下基础。此外,公司城市拓展进入新阶段,首次落子武汉,布局城市数量由2016年末的6个增至2017年末的11个,逐步进入核心城市的卫星城,未来受调控政策负面影响有望降低。我们预计公司销售规模2018年起有望恢复增长。
   
自持业务:预计2020年面积翻番,资产价值长期看好
   
我们认为公司在出租、经营重点城市优质商办物业方面拥有丰富经验,管理层拓展自持业务决心较强,预计公司自持物业建面将在2020年实现翻番,达到约200万平,其中物业租赁建面达到160万平,营收达到32.62亿元;物业经营建面达到40万平,营收约10亿元,持续为公司贡献稳定的现金流和净利润。公司绝大部分租赁物业被确认为以公允价值计量的投资性房地产,公允价值变动收益占营业利润比例较大。投资性房地产分布于北京、上海、天津核心位置,基本面十分优良;再加上公司商办物业总体估值较为审慎,我们认为公司投资性房地产公允价值仍有上涨空间。
   
植根北京的险资举牌地产国企,首次覆盖给予“买入”评级
   
我们看好公司在新管理团队带领下,开发、自持业务持续高增长,投资性房地产带来的公允价值变动收益仍可持续,给予公司略高于市场一致预期的盈利预测。预计公司2017-2019年营收为231、297、378亿元,同比增长16%、29%、27%;归母净利润为34、40、48亿元,同比增长23%、17%、18%;PE为10.62、9.04、7.68倍。公司每股RNAV为18.36元,1月23日收盘价为12.23元,折价33.39%。参考TOP50房地产开发公司2018年平均13.22倍PE和公司偏小的规模,我们认为公司2018年合理PE估值水平为11-13倍,目标价14.85-17.55元,给予“买入”评级。
   
风险提示:一二线热点城市销售可能继续受到调控政策不利影响;新增自持物业出租率和租金水平可能不及现有物业;投资性房地产公允价值变动收益可能不及预期。